最早喊活下去的万科，这7年如何一步步陷入危机
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2018年9月，万科召开秋季大会，红色主基调的会场上醒目地用写着：“活下去”。
当时的万科业绩大涨，资金充裕，国内的房地产行情不能说喜气洋洋，但也绝对不是现在这么悲情。
有人说，万科是在演戏、假哭。
作为危机感最重的房地产企业，万科这些年一直义务宣传拐点论、黄金白银黑铁论。
没想到，2025年的万科也打响了保卫战。
危机不是一天就出现的，在过去的7年中万科是如何一步步地被房地产的债务魔咒盯上呢？
2018年9月，很多人发现了一个问题，万科一边用力的喊活下去的时候，一边却斥资1000亿元买地。
尤其是2021年上半年，首轮集中供地，万科一改保守风格，新增了95个项目，权益地价超过886亿元。
万科对规模扩张一直很警惕，买地支出低于同行业平均水平也是事实。
但这一次出手，也坐实了一些人的判断：每次市场波动，万科总是打响第一枪，自己却不断做大做强。
在媒体统计中，2018-2021年，万科每年拿地金额不是第一就是第二。
2018年后的房地产市场，确实有政策收紧的信号，但在房价飙升的背景下，很难克制住冲动。
万科也不是神。
据说万科内部有一个计量大模型，推演房地产走势，结论是中国老百姓已经解决基本的住房需求。
王石2017年从万科退休，郁亮接任后一直说，房地产黄金时代已经结束了。
他说这些话时应该是认真的。
因为2018年之前，万科的确开始了多元化经营，不仅盖房子，还搞起了物流、教育、养老等等。
甚至有人发现万科开始养猪。
2019年，万科仍然保持高速增长，营业收入高达3687.9亿元，同比增长23.6%，归属上市公司股东的净利润为388.7亿元，同比增长15.1%，一点也没有活不下去的迹象。
房地产业高负债、高杠杆、高周转的运营模式，虽然后来被认为很危险，但一直是常态。
万科也很擅长。
房企在这个模式下一直高速行驶到了2020年，遇上了疫情。
万科的开工、销售也都受到了影响。
对于高杠杆的房地产来说，时间绝对是金钱。回头看，万科2021年上半年的大手笔买地，应该算是一个决策失误。
因为转过年来，金融政策收紧，房地产的流动危机马上就出来了。
接下来的故事耳熟能详，恒大第一个倒下。地产圈气势如虹的融创、碧桂园等，也前仆后继。
万科在2021年并没有碰到危机，但是中报数据中已经感受到了寒意。
当时万科营业收入1671.1亿元，归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%，整体毛利率为22.9%，同比下跌8.9个百分点。
到了2021年底，万科销售增速由正转负，合同销售额为6277.8亿元，同比下降10.85%。
郁亮在致股东书中说，这是继1995、2008年后，万科上市31年来净利润第三次下滑。
喊了三年的“活下去”，半年内就变成了现实。
与其他民营的房地产相比，万科很特殊。
2017年打赢了“宝万之争”之争后，深圳地铁耗资664亿元从华润集团、恒大手中受让29.38%的股份，成为万科第一大股东。
深厚的国资背景加多年的积累，没人会认为万科会有难事。
但在行业缩表出清阶段，万科也在准备。
郁亮对万科2022年的发展定位为“破釜沉舟、背水一战”的一年。也就是说，万科早就拉响警报了。
2022年营收为5038.4亿元，同比上升11.3%，归属上市公司股东净利润226.2亿元，同比增长0.4%。
这些业绩指标看起来似乎不错，但是稍微细看会发现情况不妙。
房地产开发及相关资产经营业务收入达到4704.46亿元，但销售额、销售面积下降都超过了30%。
万科的主业进入2023年后，形势依然严峻。
4年时间，只拿了一块地。
截至当年6月底，货币资金1221.8亿元，同比减少了13.4%。
10月26日，万科美元债交易价格大幅下跌。
这些零零散散的信号最终汇聚到一起的时候，让第一大股东感觉到情况在发生变化。
于是，10月27日的股东大会后，万科11名董事会成员中多了一位新人。
时任董事长辛杰当选万科董事会副主席。
事实上，深圳地铁在2017年帮助万科打赢了门外的野蛮人后，一直很佛系，从来不参与万科经营。
这一次安排进来是一个耐人寻味的信号：
首先是房地产的形势到了不能一点不问的地步，二是表明态度。需要通过力挺万科来稳定资本市场的信心。
截至2023年末，万科有息负债为3200.5亿元，一年内到期的的有息负债约为624.2亿元。
手里的货币资金余额是998.1亿元。
如果说，2022年勉强完成预定目标，2023年也算是惊险过关。2024年的万科没有那么幸运。
在销售持续下行的情况下，优等生的流动性也出问题了。
2024年3月底，万科总裁在年度业绩会上承认，公司账面可动用资金余额不多，要面临短期偿债压力了。
事实上，年初一开始，万科就与多家保险机构洽谈非标债务的二次展期。
因为形势相当严峻。
2022-2023年万科平均每月的销售额能保持在300亿元以上，2024年降到了200亿元。
2025年月均销售进一步跌到了110亿元。
这两年，很多人看到万达在不停地出售资产，对于大部分房企来说，这是解决流动性危机最直接的办法。
万科也不例外。
在聚焦主业、瘦身健体的口号下，万科在2024年交易了54个项目，总额259亿元。
同时进行了质押融资。
即使这样，2024年12月底，公司一年内到期的有息负债约为1582.8亿元，而万科持有的货币资金约为9.1亿元。
2024年，万科账面亏损494.8亿元，上市以来从未有过。
但实际上，真正扎心的是2025年，全年到期或行权的境内外公开债，存续本金规模合计超过360亿元。
万科靠自己化解危机，目测很难了。
应该说，在万科遭遇困境的时候，深圳极为大气，并给予了非同寻常的支持，深圳宁愿少一个国企，也不想少了万科。
这可是其他房企完全不敢奢望的待遇。
2023年，万科债券价格下跌时候，深圳国资委力挺万科，说要用市场化、法治化的手段，帮万科守住底线。
“我们手上有足够的实力、工具和经验来做这件事。”
深圳确实有这个实力。
截至2024年底，深圳市属的国资国企，全年营收1万亿元，理论上有足够子弹帮万科打赢这场生死战。
房地产企业融资，银行贷款、公开发债是最主要的两种方式，对于万科来说，银行贷款是主要融资渠道。
2024年，深圳8家银行表态，看好万科后续发展，会继续运用各种金融工具，满足万科的合理融资需求。
深圳地铁集团更不用说了。
作为万科的第一大股东，不仅毫不犹豫地的站了出来，而且从2025年年初开始，就以股东借款的方式，真金白银地驰援万科。
媒体统计的股东借款有10几笔，到9月底，深圳地铁集团累计向万科提供了至少291.3亿元的股东借款。
如果没有深圳地铁力挺，万科现在可能已经不是优等生万科了。
在2017年“宝万之争”后，深圳地铁在万科这笔投资中确实赚到了。
2016年，深圳地铁净利润约为4062万元。到了2019年，净利润增加到117亿元，其中万科贡献了95%。
万科遭遇给深圳地铁也带来了巨大的压力。
现在有一个很严肃的问题：深圳地铁的支援能不能一直持续下去，会不会不计成本地救下万科？
早在今年1月27日（春节前前两天）就对万科管理层进行了大调整，换掉了万科董事会主席郁亮。
2月初，核心高管替换。
这一番操作后，明显是不想袖手旁观的深圳地铁，实际上已经完全接管了困境中万科。
现在也不是万科一个人的保卫战。
尽管深圳地铁多次公开表态，需要各方凝心聚力、保持足够耐心。最终目标是推动万科重回健康发展轨道。
但一直无条件提供支持，恐怕也很难。
深圳地铁目前持有万科27.18%股权，2024年亏损334.6亿元
按照万科三季报，有息负债总额为3629.3亿元，较2024年继续增长，其中一年内到期的有息负债为1553.7亿元。
这么多钱上哪弄？
万科“活下去”的关键，还是房子能卖出去，持续获得经营性的现金流。
目前的地产销售大家都愁。
万科2025年三季度归母净利润-160.7亿元，同比下降了98.61%，单季度亏损超过前6个月的亏损。
合同销售金额1004.6亿元，同比下降了44.6%。
房企化解危机的工具基本是银行贷款、发债、盘活闲置土地、处置资产。
在销售整体低迷的情况下，银行增量贷款也很谨慎，万科云、泊寓优质资产的股权部分已经质押。
这意味着万科在短期内，还要看大股东如何与各方协调。
11月20日，万科新晋董事会主席发言：房地产处于新旧发展模式转换中，万科想消化过去的高杠杆、高周转、高负债阶段带来的负担，必然要经历一定的阵痛期。
这意味着万科短期困难不会结束，经营业绩也会持续承压。
今年1月29日，郁亮曾在朋友圈发了一条信息，上面只有一张图，配文是：大年初一的阳光铺满前行的道路。
在深圳地铁的阳光照耀下，万科的2025年应该熬过去了，明年即使有阳光，也是荆棘满地。
