4000亿负债压顶！万达甩卖85座广场，王健林还剩多少底牌？
文 |有风
编辑 |有风
前些天，大连万达商管新增了1.73亿元的被执行人信息。
这个数字放在普通人身上是天文数字，但对曾经喊出“先定一个小目标，比如挣它一个亿”的王健林来说，更像是一记响亮的耳光。
七年前还在指点江山的首富，如今却被债务追着跑，万达的日子确实不好过。
对赌协议埋下的雷，从“自信”到“被动”的转折
2016年那会儿，王健林对万达商业在港交所的估值很不满意。
当时港股给的市盈率才4到5倍，他觉得自家企业值更多钱，干脆启动私有化，想着回A股上市能卖个好价钱。
为了推进这事，万达和战略投资者签了对赌协议，承诺2023年底前完成港股上市，否则就得回购股份，还要支付8%的年息。
当时可能觉得上市是板上钉钉的事，谁能想到后面会出这么多岔子。
结果2023年珠海万达商管港股IPO真就折戟了，这一下，380亿元的股权回购条款被触发，直接成了债务危机的导火索。
债权人哪能等，2023年5月8日对赌协议刚到期，光大兴陇信托第二天就申请了财产保全。
后面的事大家也看到了，大连万达集团和关联公司被执行的总金额超过70亿元，以前的“盟友”一个个都变成了追债人。
商业世界就是这样，利益面前，哪有什么永久的朋友。
卖资产求生，从“甩卖”到“腾挪”的无奈
为了填窟窿，王健林这几年没少卖东西。
2020到2023年，万达累计出售了85座万达广场。
最狠的是2023年5月，一次性打包48座一二线城市的优质广场，像北京、广州、成都这些地方的核心资产，都卖给了太盟投资集团牵头的财团，交易额大概500亿元。
这哪是卖资产，简直是“大甩卖”。
这么一卖，代价也不小。
太盟联合机构给大连新达盟投了600亿元，拿到60%的股权，万达商管持股降到40%。
这意味着王健林失去了对核心商业资产的绝对控制权，本来想通过卖资产换现金流，结果把自己的“话语权”也搭进去了，这笔买卖到底值不值，估计只有他自己心里清楚。
不光是大规模甩卖，万达还搞起了“闪电操作”。
2023年12月2日，万达赎回了烟台芝罘万达广场。
这个广场年租金1.2亿元，出租率100%，绝对是优质资产。
结果第二天，就把它转到了浙商金汇信托旗下公司。
这么折腾是为啥？无非是通过资产抵押快速弄点钱，同时还能保留运营权。
这种“保帅舍车”的逻辑很明显，赎回优质资产是为了以后发REITs或者二次上市做准备，普通债务就只能协商延期了。
看看其他地产大佬的处境，更能明白万达现在的位置。
许家印因为债务违约已经入狱，面临司法审判。
孙宏斌带着融创，通过不断出售资产、聚焦核心区域项目勉强维持运转。
王健林则从“卖资产”转向“保运营”，想靠商业管理能力换生存空间。
房地产的“黄金时代”早就过去了，现在能不能活下去，关键就看谁的现金流管理得好，手里的资产够不够硬。
万科早几年喊“活下去”不是没道理，行业转型真的迫在眉睫。
三张底牌能撑多久，租金、广场和股权的博弈
王健林手里不是一点牌都没有，第一张底牌就是商业管理能力。
剩下的万达广场，估算年租金收入能有300亿元左右。
靠着招商、运营和品牌维护，这笔钱还算稳定，能提供持续的现金流。
这有点像龙湖商业的“轻资产”模式，不靠卖房子，靠管理赚钱。
第二张底牌是200座自持万达广场，这些广场大多在一二线城市的核心地段，都是能抵押、能证券化的“硬通货”。
只要这些物业还在手里，就有翻盘的可能。
第三张底牌是大连新达盟40%的股权，作为万达优质商业地产管理平台，这个股权估值几百亿，虽然多次被冻结，但仍是未来融资或上市的核心标的。
不过牌再好，也得有机会打出去。
截至2025年9月，万达商管一年内到期的债务有302亿元，账面现金却只有116亿元，资金缺口近200亿元。
核心资产的股权多次被司法冻结，想变现没那么容易。
这时候，王健林的个人资产可能就得派上用场了。
新财富富豪榜显示，他父子身家588.1亿元，比上年缩水了820亿元。
真到了没办法的时候，变卖个人资产可能就是最后的防线了，就像当年李嘉诚出售海外资产救急那样。
万达的突围路径其实很清晰，就是从“地产开发商”彻底转向“商业运营商”。
一方面搞轻资产输出，靠“万达商管”这个品牌给第三方项目做运营，赚管理费，学凯德集团“开发+运营+资本”的模式。
另一方面推动优质广场资产证券化，发REITs盘活存量，参考2021年华润有巢REIT、中金普洛斯REIT的上市案例。
最后就是和债权人协商债务展期或债转股，缓解短期压力，就像碧桂园2023年的债务重组方案那样。
万达的债务危机，说到底是房地产高杠杆模式撞上了行业政策调整。
对赌协议不过是个导火索，王健林“保核心资产”的策略，算是给转型留下了一点火种。
未来能不能突围，关键就看商业管理能力和优质资产的价值能不能释放出来，但股权冻结、现金流缺口这些现实问题，都得一个个解决。
中国房地产行业的转型之路，还得在“去杠杆”和“保稳定”之间找平衡。
商业世界没有永远的王者，只有适者才能生存，王健林和万达的这场突围战，还远没到结束的时候。
